Ceny mieszkań spadną

Mieszkania potanieją. Brzmi to jak jeden ze sloganów z kampanii wyborczej. Jednak nie tym razem. Niestety nie nastąpi to z dnia na dzień. Skala obniżek może być jednak dużo niższa niż spodziewane.

Zmniejszenie się populacji oraz jej starzenie, powinny wpłynąć na spadek cen i nadpodaż mieszkań. Mogą do tego także przyczynić się rządowe programy i nowe regulacje.

? ?Lokalizacja będzie kluczowa przy podejmowaniu decyzji o inwestycjach w nieruchomości. W większości z nich ceny mieszkań zmaleją, a w niektórych tak szybko, że to będzie szokiem dla ludzi. Hasło ?moja nieruchomość jest lokatą kapitału? przestaje się sprawdzać. W większości przypadków będzie to taka sam inwestycja, jak kupno samochodu ? z roku na rok traci on na wartości? ? mówi prof. Krzysztof Rybiński, ekonomista i rektor Akademii Finansów i Biznesu Vistula.

 Zmniejszy się popyt

Demografowie spodziewają się, iż po 2030 roku Polska będzie wyludniać się w tempie 200 tys. mieszkańców rocznie. GUS prognozuje spadek o kilkadziesiąt procent (z obecnych 20 mln na ok. 14 mln) liczby osób w wieku poniżej 40 lat. Przybędzie natomiast osób powyżej 65. roku życia (z ok. 5 mln na 8 mln). Ta sytuacja będzie rzutować na rynek nieruchomości. Jak wylicza Michał Stopka, autor serwisu dla inwestorów, 70 proc. mieszkań kupują osoby w wieku 25-35 lat, a tych ubędzie o około 40 proc. z 7 mln do ok. 4 mln w 2035 roku.

? ?Dla rynku nieruchomości mieszkalnych jest to dramatyczny trend. Może się okazać, że dana osoba spłaci kredyt po nominale za 1 mln zł, bo pożyczyła 500 tys. zł. i przez 30 lat taki będzie koszt tej pożyczki. A na koniec mieszkanie będzie warte 200 tys. zł? ? przestrzega prof. Krzysztof Rybiński.

Rynek zasobów mieszkaniowych powoli się nasyca, a za kilka lat, gdy kolejne kilkaset tysięcy mieszkań zostanie oddanych do użytku, ich podaż przewyższy popyt.

 Decyduje ekonomia

W miejscowościach, gdzie trudniej zdobyć pracę, ludzi będzie najszybciej ubywać. Z kolei w dużych aglomeracjach, do których ludzie zmierzają w poszukiwaniu zatrudnienia, mieszkań może cały czas brakować.

? ?Wartość mieszkań będzie się bardzo różnicować i decydująca będzie lokalizacja, a także ich standard i otoczenie, jak np. istnienie przedszkoli czy basenów w okolicy? ? zgadza się Michał Rokosz, wicedyrektor ds. nieruchomości w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Poza zmianami demograficznymi ceny kształtować będzie również sytuacja społeczno-ekonomiczna.

? ?Zaostrzające się warunki kredytowania w związku z nowymi zasadami rekomendacji sprawią, że dostępność pożyczek będzie mniejsza. Kupujący będą musieli mieć pieniądze na wkład własny, a dodatkowo poczucie stabilności zatrudnienia wśród młodych ludzi jest niskie, ze względu na tak zwane umowy śmieciowe. Trzeba więc spodziewać się zmian także po stronie popytowej. A jeżeli będzie mniejszy popyt to wpłynie to na ceny na rynku wtórnym. Bo kupujący będą raczej zainteresowani mieszkaniami na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy oferują sporo zachęt i coraz wyższy standard? ? tłumaczy ekspert Deloitte.

? ?I ?Rodzina na Swoim? i ?Mieszkanie dla Młodych? są świetnymi programami, ale dla rządu. Budownictwo jest dziedziną mającą wysoki mnożnik, czyli inwestowanie w tym sektorze przynosi poprawę koniunktury także w innych, jak meblarski, usługi itp. (…) To jest popytowe koło zamachowe dla gospodarki, a rząd może się pochwalić, że produkcja i zatrudnienie rosną? ? tłumaczy Rybiński. ? ?Ale te programy wpychają ludzi w długi i są kierowane do złej grupy: pieniądze są przekazywane z podatków, od np. kasjerek z hipermarketu do ludzi średnio zamożnych, których stać na zaciągnięcie kredytu?.

 Będziemy drugą Japonią?

Państwem, w którym zaszły podobne zmiany demograficzne jak w Polsce, jest Japonia ? tu w ciągu 20 lat spadek cen wyniósł 60 procent.

Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie popyt na mieszkania nie powinien zmaleć. RedNet Property Group prognozuje, że cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w stolicy może w najbliższych latach wzrosnąć. Średnia stawka za metr w 2022 roku ma wynosić tu nawet 11,3 tys. zł, podczas gdy teraz oscyluje wokół około 8 tys. zł.

Według szacunków w tym roku oddanych do użytku zostanie niespełna 120 tys. mieszkań w całym kraju. W 2022 roku natomiast liczba ta ma wynieść 92,6 tys. lokali.

 Czas pokaże, kto miał rację

Zakłócić powyższe wyliczenia może zmieniający się model życia Polaków i wzrost liczby singli (zakładających jednoosobowe gospodarstwa domowe). W ostatnich latach (według GUS) każdego roku przybywało 50-100 tys. gospodarstw domowych.

Dodatkowo stan techniczny niektórych budynków sprawi, że konieczne będzie ich wyburzenie. ? ?To pozwala sądzić, że w dłuższej perspektywie nie będziemy borykać się z nadwyżką na rynku mieszkaniowym? ? uważa Marcin Krasoń.

Jak widać ceny mieszkań mogą być nawet o połowę niższe. Tyle, że za kilka lat. W tym czasie można spodziewać się wzrostu płac i cen materiałów budowlanych. Zatem mamy kolejne potwierdzenie zmowy cenowej na rynku nieruchomości. Skoro teraz winduje się ceny mieszkań, to i zmniejszony popyt może nie pomóc. Wystarczy, że deweloperzy zaczną mniej budować i ?wyregulują? podaż.

Michał Sobkowiak

 

Źródło: http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/mieszkania-beda-tracic-na-wartosci,5607638,magazyn-detal.html